한국리츠는 해외, 특히 미국에 비해 안정적인 임대수익을 바탕으로 안정적인 배당이 가능하다는 점에서 강점으로 꼽을 수 있는 자산이다.
국내 리츠는 높은 배당수익률과 금리하락에 따른 금융비용 감소 기대감으로 상반기 견조한 흐름을 보였습니다.
그러나 4분기에는 많은 REIT들이 자산편입을 진행하며 납입자본금 증액을 결정했다.
또한, 트럼프 미국 대통령 당선으로 인해 시장금리 하락 반전에 대한 기대감이 이전에 비해 낮아지는 등 최근까지도 큰 조정을 보이고 있다.
유상증자를 완료했거나 진행 중인 REIT의 현황입니다.
이지스레지던스리츠는 부채를 활용해 자산을 편입하고 유상증자를 통해 자산편입 여력을 확보했다.
(출처: Bloomburg, Plain Vanilla Investment Advisory, 11월 14일 기준)
REIT의 경우 유상증자, 특히 자산편입을 위한 유상증자는 REIT의 성장으로 볼 수 있으며 중장기적으로 긍정적이다.
다만, 단기적으로는 유상증자의 성공 여부에 대한 불확실성과 자본희석에 따른 배당금 감소 우려 등으로 인해 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
특히, 우리나라의 경우 REITs 시장 규모가 크지 않기 때문에 이러한 대규모 유상증자는 패시브 투자펀드의 자산편입비용의 변동을 초래하여 유상자산이 없는 자산의 수급에 영향을 미치게 됩니다.
증자에 나서 전체 시장이 하락세를 보이고 있다.
또 일각에서는 리츠가 계열사 유동성 확보 수단으로 활용될 수 있다는 우려도 제기되고 있다.
그럼에도 불구하고 한국리츠가 편입한 자산가치의 급격한 하락을 초래할 요인은 아직까지 파악되지 않았다.
오히려 주가 하락으로 배당수익률이 높아져 배당투자로서 리츠의 매력이 높아졌다.
개별자산을 잘 알고 있다면 유상증자 및 하락 폭이 큰 REIT 중에서 자산을 선택하거나, 심지어 시장의 영향으로 주가가 하락한 REIT를 선택하여 투자할 수도 있습니다.
유상증자는 없었고, 우량자산을 보유하고 있음에도 불구하고. 하지만 지금처럼 자산군에 전반적인 조정이 있다면 ETF나 펀드에 투자하는 것이 좋은 투자 선택이 될 수 있습니다.
국내에 상장된 국내 REIT 관련 ETF는 다음과 같습니다.
현재 모든 상품은 월별 배당금을 지급하고 있으며, 주가 하락으로 인해 타이거리츠부동산인프라 ETF의 12개월 배당수익률은 8%를 넘었습니다.
다른 ETF의 경우 배당수익률은 6~8% 내외로 추정된다.
KODEX는 3월 상장 이후 4월부터 11월까지 274원(연 8.2%)의 배당금을 지급했고, 8월부터 매달 배당금을 지급해온 히어로즈ETF는 연초부터 10월까지 380원(연 6.6%)을 배당했다.
. PLUS ETF는 올해 1월부터 매달 배당금을 지급해 10월까지 445원(연 8.3%)을 배당했다.
WON ETF의 경우 4월 말 상장 후 6월부터 10월까지 225원이 유통됐다(6월 이후 연평균 5.8%).
배당수익률은 지난 12개월간의 배당을 기준으로 하며, 타이거를 제외한 모든 ETF의 배당주기가 바뀌었고 신규상장으로 인해 절대비교가 부적절합니다.
(출처: Bloomburg, Plain Vanilla Investment Advisory)
인프라 포함 ETF 국내 상장 ETF 간 전략의 가장 큰 차이점은 인프라 자산 포함 여부이다.
TIGER REITs 부동산 인프라, KODEX 한국 부동산 REITs 인프라, WON Korea Real Estate TOP3 Plus ETF는 인프라 자산을 포함할 수 있지만, 나머지 두 ETF는 인프라 자산을 포함하지 않습니다.
현재 상장된 인프라 관련 상품은 맥쿼리인프라뿐이지만, 11월 말에는 KB발해인프라가 상장될 예정이다.
세 가지 ETF 중 WON 한국부동산 TOP3 플러스는 다른 두 상품과 전략에서 확연한 차이를 보인다.
ETF가 지배하는 벤치마크 지수는 포함할 자산을 선택할 때 가치, 품질 및 AI 지표를 사용하여 점수를 매기는 방식으로 평가됩니다.
또한 상위 3개 종목 중 20%를 먼저 배정하고 나머지 종목은 균등하게 투자한다.
실제 ETF 포트폴리오를 보면 상위 4개 종목의 비중이 높으나 나머지 종목은 동일가중방식으로 배분되어 있어 배분비와 편입비용의 차이가 적은 것을 알 수 있다.
TIGER REITs Infra와 KODEX Korea Real Estate REITs Infra ETF는 시가총액을 기준으로 자산을 편입한 ETF로, 둘 다 패시브 투자의 성격을 갖고 있습니다.
투자설명서를 바탕으로 한 전략을 살펴보면 개별 자산별 편입한도에 다소 차이가 있는 것으로 보인다.
KODEX의 경우 벤치마크 지수 산정기준 내 편입수수료를 사회기반시설자산의 경우 25%, 일반리츠의 경우 10%로 제한하고 있다.
타이거의 경우 벤치마크 지수를 산정할 때 좀 더 완화된 기준을 적용하기 때문에 타이거는 일부 종목에 더 높은 집중도를 가질 수 있다.
또한 Tiger ETF의 벤치마크는 배당수익률을 기준으로 30개 종목을 선정합니다.
향후 리츠 시장이 확대되고 주식수가 늘어나면 이러한 조건이 달라질 수 있다.
인프라 인프라 자산을 포함하지 않는 ETF는 Heroes REITs Easy Active ETF 및 PLUS K REITs ETF에 포함되지 않습니다.
두 ETF의 가장 큰 전략적 차이점은 Heroes ETF가 이지스자산운용의 전략적 조언을 제공하는 액티브 상품이라는 점입니다.
따라서 PLUS ETF는 인프라를 제외한 패시브 투자상품으로 평가할 수 있으며, Heroes ETF는 이지스자산운용의 전략에 따라 특정종목의 비중을 적극적으로 조정하는 상품이라고 볼 수 있다.
벤치마크를 비교해 보면 Heroes ETF의 벤치마크는 다른 4개 ETF의 정기 리밸런싱이 1년에 2회인 것과 달리 1년에 4회 벤치마크 리밸런싱이 이루어지며, 개별종목에 대한 투자비율 한도는 20%로 PLUS ETF의 경우 15%이다.
보다 적극적인 관리가 가능하도록 설계되었습니다.
REIT도 주식만큼 변동성이 클 수 있습니다.
시장 상황 및 개별 REIT 행사에 따라 투자 의견이 달라질 수 있습니다.
적어도 개별 REIT에서 발생하는 위험 없이 투자를 다양화하고 싶다면 ETF가 좋은 대안이 될 수 있습니다.
타이거와 KODEX 외에 다른 ETF들은 설정금액이 크지 않아 매매에 어려움이 있지만, REITs 시장이 커지면서 ETF도 성장할 것으로 기대한다.
국내 REIT는 당사가 관리하는 자문 포트폴리오 중 ISA에 포함되어 있습니다.
우리가 긍정적으로 보고 있는 REIT 및 관련 전략 변경과 관련하여 자문 고객이 게시한 ISA 포트폴리오 게시물을 참조하십시오. (분기별 게시, 이웃간 공개글) https://blog.naver.com/plainvanilla_invest/223657494722 See More
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